Погружение в статистику долга CRE с Уокером и Вилли Уокером из Dunlop

Apr 11, 2024

Элейн Мисонжник 03 августа 2023 г.

На фоне роста процентных ставок, некоторых проблем в региональных банках и объема инвестиционных продаж, который сократился до незначительной доли от своего размера по сравнению с циклическими пиками, многие дебаты вокруг коммерческой недвижимости за последние полгода вращались вокруг того, насколько людям следует беспокоиться. о потенциальных дефолтах. Ассоциация ипотечных банкиров, отраслевая торговая группа, сообщила, что в первом квартале 2023 года в банках и сберегательных учреждениях квартал к кварталу наблюдался рост на 13 базисных пунктов уровня просрочек более 90 дней по коммерческим/многосемейным кредитам. в то время как страховщики жизни и кредиторы CMBS испытали рост на 10 базисных пунктов каждый.

Компания MSCI Real Assets, занимающаяся данными о недвижимости, сообщила, что в середине года объем проблем на рынке коммерческой недвижимости США вырос до $71,8 млрд, превысив темпы восстановления более чем на $8 млрд. MSCI определяет кризис как включающий банкротства, дефолты, судебное администрирование, бедствие или ликвидацию арендаторов, а также перевод кредитов специальным службам. Большая часть этих проблем сконцентрирована в двух секторах недвижимости: более 24,0 миллиардов долларов из этой невыплаченной суммы приходится на офисные здания и 22,6 миллиардов долларов на сектор розничной торговли. По состоянию на второй квартал стоимость многоквартирных домов в проблемных ситуациях составила 6,8 миллиардов долларов. Таким образом, хотя количество проблем на рынке коммерческой недвижимости растет, вопрос в том, насколько масштабными будут проблемы для заемщиков и кредиторов.

По теме: Несмотря на панические заголовки, банки продолжают финансировать сделки с коммерческой недвижимостью

Чтобы получить представление о том, что происходит на рынке кредитования, WMRE побеседовал с Уилли Уокером, председателем и генеральным директором Walker & Dunlop, фирмы, занимающейся финансированием и консалтингом в сфере коммерческой недвижимости, чей портфель обслуживания кредитов в прошлом году составил 123 миллиарда долларов.

Эти вопросы и ответы были отредактированы с учетом длины, стиля и ясности.

Связанный: Фонды долгового финансирования недвижимости вмешаются, чтобы заполнить пустоту в финансировании

WMRE: Мы продолжаем видеть заголовки о том, что индустрия коммерческой недвижимости «движется к кризису». Как вы оцениваете состояние индустрии коммерческой недвижимости сейчас, каков ваш взгляд на нее?

Вилли Уокер : Я считаю, что очень важно дать определение коммерческой недвижимости. Внутри коммерческой недвижимости существуют различные классы активов, каждый из которых имеет очень разную эффективность на данном этапе экономики, на данном этапе цикла. При этом многие люди говорят «долговой кризис в сфере коммерческой недвижимости» и бросают все в [своё определение] коммерческой недвижимости, но это не так. Если вы посмотрите на сумму непогашенного долга в сфере коммерческой недвижимости сегодня, она составляет 4,5 триллиона долларов, но очень важно отметить, что половина непогашенного долга в мире коммерческой недвижимости, 2,0 триллиона долларов, приходится на многоквартирные дома. Никакого кризиса в многосемействе сегодня нет. Период. Итак, когда в заголовках говорится о кризисе долгов по коммерческой недвижимости, половина этого долга приходится на многоквартирные дома. Говоря о кризисе, большинство людей имеют в виду офис. На рынке офисной недвижимости дела обстоят не так хорошо. [Но] когда люди говорят «кризис коммерческой недвижимости», они не смотрят на эффективность многоквартирных домов, розничной торговли, промышленности и гостиничного бизнеса, а сразу идут в офис. Итак, конкретно по вашему вопросу: кризиса в коммерческой недвижимости нет.

WMRE: Насколько серьезной проблемой сейчас являются офисные кредиты?

Вилли Уокер : Офис составляет 17% всей непогашенной задолженности по коммерческой недвижимости на сегодняшний день. По оценкам Ассоциации ипотечных банкиров, в 2023 году необходимо рефинансировать банковские кредиты на сумму 98 миллиардов долларов. Это очень значительная сумма кредитов. Но сейчас вы обнаруживаете, что кредиторы работают с заемщиками, чтобы переработать эти кредиты и сделать так, чтобы заемщик не объявил дефолт, а кредитор не взял под свой контроль собственность. Таким образом, Управление денежного контролера, Федеральная резервная система и FDIC в июне дали банкам указание создать резервы под эти кредиты и иметь возможность взаимодействовать с заемщиками для пересмотра условий этих кредитов. Итак, то, что вы увидели в доходах CitiGroup, JP Morgan и Wells Fargo во втором квартале, представляло собой значительные резервы (около 1 миллиарда долларов каждый для CitiGroup и JP Morgan), которые позволяют им работать с заемщиками по этим кредитам и делать так, чтобы они не мне не придется лишить права выкупа по этим кредитам. У банков сегодня достаточно ликвидности, чтобы иметь возможность работать с заемщиками над переоформлением этих кредитов. Будут ли дефолты? Да. Будут ли изъяты кредиты? Да. Но того огромного кризиса, о котором [люди] говорят, не произошло. Есть ли проблемы в офисном секторе? Да. Сегодня нет ни инвестора, ни кредитора, который сказал бы: «Мне нужно взять кредит на офис». [Но они будут работать с заемщиками по существующим кредитам]. Итак, большая разница между 2023 и 2009 годами заключается в том, что во время Великого финансового кризиса у банков не было ликвидности, банкам пришлось лишить права выкупа недвижимости, и им пришлось действовать быстро, чтобы получить как можно больше денег. Сегодня им не нужно и не хочется этого делать.